住宅ローンの低金利が続いていましたが、アベノミクスによる景気浮揚の期待感などから、長期金利が上昇し住宅ローン金利の引き上げにつながったことは、ニュースで耳にされた方も多いでしょう。「ローン金利はこれからも上がるのでは」という考えから、借換の好機と考え、最近借換を行う人は増加傾向にあるそうです。また、金利引き下げ期間の終了時は、借換を考えてみる必要があると思います。このように、トータル的にコスト（返済額）を低く抑えることが借換の秘訣です。つまり住宅ローンの総支払利息が減ることを意味しています。
固定金利の住宅ローン「フラット３５」というのがあります。長期固定金利の住宅ローンを借りている方は、金利が下がったら借換るのが賢い借り方です。今よりも低い固定金利の住宅ローンに借り換ることで、将来の金利上昇リスクを回避するという固定金利のメリットを生かせます。
住宅ローンの借換の目安としては、「１０年、１,０００万円、１％」といわれています。
これは
①住宅ローンの残りの期間が１０年以上あり
②残りの金額が１,０００万円以上あって
③現在の住宅ローンの金利差が１％以上ある場合は借換のメリットがあると言うことです。
例えば、期間１０年、ローン残高１,０００万円、金利１％の場合の利息の支払いは約５０万円、つまり上記の条件で、金利が１％下がれば約５０万円の利息が減るということです。
「別に５０万円と言わず、３０万円でも減ればうれしいのですけれど…」というのが普通の感覚なのではないでしょうか？なぜ５０万円くらい利息が減らないと「メリットがない」と言われてしまうかと言うと…借換には費用がかかるからです。
また、年収負担率（％）は一般的に２５％程度が安全域の境界といわれています。（年間の住宅ローン返済額÷年収）×１００＝年収負担率２５％このあたりを一つの目安として考えてみるといいです。
主な費用は
①金銭消費貸借契約書（印紙税）
②融資手数料
③抵当権抹消及び設定費用（登録免許税）
④抵当権の設定及び抹消のための司法書士費用
⑤団信特約料（初年度のみ）
⑥「フラット３５」物件検査手数料
又、借換の祭に最もかかる費用は保証料です。（借入金の約２％）
しかし、最近では保証料を取らない金融機関も増えてきました。保証料の返還の有無も確認しておくといいです。
費用は保証料が無くても約１６万円前後かかると思います。「フラット３５」で借換する場合は、最長期間は３５年ですが、他行での返済経過期間が１０年間あったとしたら借換後の返済期間は２５年です。
借換が費用倒れになって「メリットがない」ということにならないよう、借換をする金融機関窓口でシミュレーションをしてもらって、実質的なコストを計算してみて下さい。
ポイントとしては、「１０年、１０００万円、１％」が損益分岐点であるというのは、大きな間違いはないと思います。
ですが、借換の祭に最もかかる費用は保証料です。
元の金融機関から残りの期間分は返してくれるのかをはっきり聞いておくことが必要です。これが借換コストに影響を与えるからです。できるだけ多く返済方法を試算して、総返済額で損をしない返し方を探すのが肝要かと思います。
